Pokud se cyklus zopakuje, další okno korekce cen bytů vychází na roky 2031–2033.
Ceny bytů v Česku od roku 1998: kdy padaly, jak hluboko, jak dlouho to trvalo a za jak dlouho se vrátily. Z opakujícího se vzorce odvozujeme tři scénáře na příštích 15 let.
Orientační index, 1998 = 100. Pásma ukazují krize podle dopadu na ceny, šrafování modelová okna příští korekce.
| Rok | Historie | Základní | Optimistický | Pesimistický |
|---|---|---|---|---|
| 1998 | 100 | |||
| 1999 | 105 | |||
| 2000 | 118 | |||
| 2001 | 140 | |||
| 2002 | 172 | |||
| 2003 | 203 | |||
| 2004 | 200 | |||
| 2005 | 205 | |||
| 2006 | 230 | |||
| 2007 | 280 | |||
| 2008 | 325 | |||
| 2009 | 300 | |||
| 2010 | 285 | |||
| 2011 | 278 | |||
| 2012 | 268 | |||
| 2013 | 266 | |||
| 2014 | 275 | |||
| 2015 | 295 | |||
| 2016 | 325 | |||
| 2017 | 360 | |||
| 2018 | 393 | |||
| 2019 | 420 | |||
| 2020 | 452 | |||
| 2021 | 532 | |||
| 2022 | 610 | |||
| 2023 | 575 | |||
| 2024 | 600 | |||
| 2025 | 672 | |||
| 2026 | 735 | 735 | 735 | 735 |
| 2027 | 786 | 801 | 772 | |
| 2028 | 833 | 865 | 795 | |
| 2029 | 875 | 926 | 747 | |
| 2030 | 910 | 981 | 702 | |
| 2031 | 937 | 962 | 667 | |
| 2032 | 881 | 942 | 641 | |
| 2033 | 846 | 999 | 647 | |
| 2034 | 880 | 1 079 | 666 | |
| 2035 | 950 | 1 165 | 693 | |
| 2036 | 1 026 | 1 247 | 728 | |
| 2037 | 1 098 | 1 334 | 764 | |
| 2038 | 1 164 | 1 414 | 802 | |
| 2039 | 1 152 | 1 485 | 834 | |
| 2040 | 1 210 | 1 574 | 868 | |
| 2041 | 1 283 | 1 668 | 902 |
Ne každá krize hýbe cenami bytů. Stupeň výstrahy odpovídá tomu, co krize udělala s cenami, ne tomu, jak hlasitě o ní psala média. Každou krizi si můžete přiblížit v grafu.
Měnová krize v roce 1997 a následná recese do roku 1999 zastavily prudký růst cen z 90. let. Oficiální cenová statistika ČSÚ začíná až rokem 1998.
Po pěti letech růstu o 15 % ročně ceny bytů kolem roku 2003 narazily na strop a zhruba dva roky stály. Od roku 2005 se rozjel další boom: do vrcholu v roce 2008 přidaly 62,7 %.
Po pádu Lehman Brothers v září 2008 zamrzly úvěry. Česko prošlo recesí v roce 2009 a znovu v letech 2012–2013. Na vrcholu byly ceny bytů podle ČSÚ o víc než 30 % nad dlouhodobým trendem, a o to hlubší byl pád.
Jarní lockdown trh jen dočasně ochladil. Ceny nespadly: ve 3. čtvrtletí 2020 byly byty v krajských městech meziročně o 15,8 % dražší.
Podzimní a zimní lockdowny ceny naopak roztočily. Levné hypotéky a dlouhodobě nízká nabídka bytů: ve 3. čtvrtletí 2021 meziročně Praha +14 %, Brno téměř o třetinu, Ostrava +45 %.
Ruská invaze 24. února 2022 ceny bytů přímo neshodila. Spustila ale energetický a inflační šok, který trh zastavil o pár měsíců později.
Inflace vyskočila v září 2022 na 18 %, ČNB od 23. června 2022 držela repo sazbu na 7 %. Hypotéky prudce zdražily a v roce 2023 se prodalo nejméně bytů od roku 2015. Vrchol cen přišel ve 2. až 3. čtvrtletí 2022, dno ve 3. čtvrtletí 2023.
Cla vyhlášená Spojenými státy rozkolísala burzy, český trh s byty je přešel. Transakční ceny bytů za rok 2025 vzrostly v průměru o 12 %.
Zadejte dnešní cenu bytu a rok, kdy byste prodávali. Přepočet vychází z modelu níže, ne z ocenění konkrétní nemovitosti.
V pesimistickém scénáři by byt na dně v roce 2032 stál 4 361 000 Kč, tedy o 639 000 Kč méně než dnes. Na dnešní cenu by se vrátil kolem roku 2037.
Tři pravidla, která platila v každé krizi od roku 1997.
Covid, válka ani cla trh neshodily. Pád přišel v roce 2008, kdy se zastavily úvěry, a v letech 2022–2023, kdy sazby vyskočily na 7 %. Hlídejte sazby a hypotéky, ne titulky.
Od roku 1998 byty zdražily přibližně sedmkrát: do roku 2019 na 4,25násobek podle ČSÚ, od té doby o dalších zhruba 75 %.
Nejvíc vydělal ten, kdo nakupoval na dně. Proti stavu před covidem jsou nabídkové ceny 1,8× výš.
Růstové fáze trvaly 9–10 let (1999→2008 a 2013→2022). Od dna v roce 2023 to ukazuje na vrchol kolem let 2031–2033. Hloubku a délku korekcí bereme z historického rozpětí −6 až −20 % a 1 až 4,5 roku. Je to model, ne věštba.
Hodnoty jsou nominální, index 2026 = 735 (odhad průměru roku). Sloupec po inflaci počítá s 2 % ročně (cíl ČNB).
Pět ukazatelů, které stojí za to hlídat. Stav k říjnu 2026.
Index v grafu je orientační: kotevní body z ČSÚ (1998–2019), ČSOB Indexu bydlení (2022–2023), Valuo (2024) a Eurostatu a ČBA (2025–2026), roční průměry, mezi body dopočteno. Nejde o oficiální statistiku. Scénáře 2027–2041 jsou modelové propočty z historického cyklu, nikoli investiční doporučení.